Votre épargne en échange de votre maison
Crédit,  Mindset

Non ! Votre Crédit n’a pas besoin de votre Apport !

Auprès de mon cercle d’investisseurs, on me demande régulièrement s’il est judicieux, important, voire même obligatoire de placer de l’apport dans un projet immobilier. Et vous, qu’en pensez-vous ? Est-ce que cette réflexion a déjà retenu votre attention ?

Dans un précédent article “Une règle de vie pour votre épargne : 10% !”, je vous ai démontré comment vous constituer de l’épargne simplement et de façon indolore (ou presque).

Mais, avez-vous réellement besoin de cette épargne pour réaliser votre Investissement Immobilier ?

L'apport : l'épargne que vous avez économisé !

Plusieurs mois ont passé et vous disposez maintenant d’une épargne fringante. Faut-il directement l’injecter en tant qu’apport dans votre Investissement Immobilier ? That is the question ! 🙂

La réponse à cette question réside en une équation très simple en 3 points :

  1. Pouvez-vous vous permettre d’emprunter sans mettre d’apport ? Autrement dit : votre dossier et votre profil d’investisseur est-il suffisamment solide pour que le banquier ait confiance ? Va-t-il vous suive facilement dans un investissement dit “à 110%” ?
  2. Est-il nécessaire d’injecter cet apport afin de réduite le montant mensuel de votre crédit et ainsi vous rassurer et/ou dégager du cash flow ?
  3. Si les points 1 et 2 sont validés, avez-vous la possibilité de placer votre apport dans un autre investissement rapportant plus que le taux du crédit ? Par exemple une assurance vie qui vous rapporte 3,7% alors que le crédit ne vous coûte que 1,5% ? Ainsi, votre placement vous rapportera plus que le coût du crédit.

Un crédit à 110%, c’est quoi cette bête ?!

Derrière cette expression mathématique se cache simplement un montage financier dans lequel vous financez votre logement (indiqué sous la valeur « 100% ») ainsi que l’ensemble des coûts supplémentaires qui y sont liés (les « +10% »), comme par exemple :

  • Les frais de notaire (environ 7,8% dans l’ancien)
  • La caution ou l’hypothèque
  • Les frais de dossier bancaire de votre cher banquier. NB : le banquier étant un des partenaires prioritaires de tous vos investissements immobiliers, je vous préconise de lui laisser un minimum de frais de dossier si vous souhaitez entretenir une bonne relation avec lui : au moins 300 €.
  • Et les éventuels travaux !

Une fois cette définition acquise, vous serez en droit de me demander : « Mais pourquoi mon banquier rechignerait-il à me financer à 110% ? »

Il y a plusieurs raisons, la principale étant la garantie du remboursement de l’argent que vous prête votre banque.

Imaginons le pire des cas. Vous disparaissez de la circulation, par exemple pour vous exiler dans un autre pays !

La banque va alors lancer une procédure pour récupérer la possession votre logement et le revendre pour se rembourser.

Changer de vie et partir au bout du monde ! Un doux rêve !
Qui n’a jamais pensé partir vivre à l’autre bout du monde ? La banque se protège 😉

Aussi, si ce genre problème est amené à se produire au tout début d’un investissement avec un crédit à 110% (durant les 2-3 premières années), la banque n’arrivera pas à se rembourser totalement puisque votre appartement sera revendu à sa valeur de 100%, soit un montant inférieur aux 110% qu’elle vous a prêté. Le banquier aura donc perdu tout le surplus qu’il vous a prêté.

Vous conviendrez que ce n’est pas la façon dont fonctionne le système bancaire … perdre de l’argent 😉

Notez qu’à l’inverse, lorsque vous aurez déjà de nombreux appartements, le banquier sera plus à même de vous accorder des prêts à 110% puisque vous serez devenu un investisseur reconnu et vous auriez trop à perdre si vous deviez partir sans payer vos dettes. Vous disposerez à ce moment là d’un profil rassurant auprès de vos créanciers !

Néanmoins, votre objectif est d’essayer d’emprunter à 110% dès votre premier Investissement Locatif. C’est parfaitement réalisable, je l’ai fait !

Lire aussi : Les 9 points forts de l’investissement immobilier.

Emprunter sans apport, c’est possible !

Depuis que je réalise des Investissements Immobiliers, j’entends toujours les “professionnels du milieu”, que ce soit les agents immobiliers, les marchands de biens ou les notaires, dire qu’il est difficile ou impossible d’obtenir des crédits à 110%, que tout à changer depuis l’année dernière et blablabla…

Malgré tout, sachez que dès le début, 100% de mes Investissements Locatifs ont été réalisés à base de crédits à 110%. AUCUN apport, NADA ! Que ce soit pour les frais ou les travaux, 0 € d’apport en Locatif sur l’ensemble de mes projets !

C’est donc bien la preuve qu’il faut essayer progressivement ! Et auprès de deux ou trois établissements bancaires avant de se résigner à injecter de l’épargne.

Les seuls investissements où j’ai injecté des liquidités sont mes Résidences Principales successives afin de réduire mon endettement direct (car non compensé par le loyer d’un locataire) et optimiser mon reste-à-vivre permettant de garder mon niveau de vie.

Petite parenthèse définition : le reste-à-vivre

Lorsque nous effectuons un crédit, le premier reflex est d’évoquer l’endettement. Il est traditionnellement bloqué à 33% des revenus de votre foyer en France.

Néanmoins, une fois ces 33% atteints et si vous disposez de revenus importants (salaires, premiers investissements,…), il semble plus judicieux d’insister sur le “reste-à-vivre”.

Le reste-à-vivre est l’argent dont vous disposez pour vivre durant tout le mois, une fois que vous aurez payé vos crédits.

Quelle est la différence ? Uniquement qu’un simple taux endettement de 33% n’est pas assez précis pour prendre en compte l’argent qu’il vous reste durant le mois et donc si vous pouvez “bien-vivre” avec l’argent qu’il vous reste.

Deux exemples pour mieux comprendre :

Le foyer 1 dispose d’un revenu de 2 400 € / mois et réalise un crédit à 33% d’endettement. Cela représente 800 € / mois. Il lui reste donc 2 400 – 800 = 1 600 € pour vivre chaque mois.

Le foyer 2 dispose d’un revenu de 4 800 € / mois et réalise un crédit à 33% d’endettement. Cela représente 1 600 € / mois. Il lui reste donc 4 800 – 1 600 = 3 200 € pour vivre chaque mois.

A votre avis, lequel de ces deux foyers peut le “mieux vivre” une fois son crédit immobilier payé ? 😉

Pour paraître en vrai pro des investissements, c’est l’argument que vous devez mettre en exergue auprès de votre banquier ! D’autant plus si vous vous approchez du seuil d’endettement de 33%, afin de pouvoir continuer à investir.

Les règles à respecter permettant d’obtenir un crédit à 110% ?

1 – Avoir pris le temps de préparer un dossier de présentation !

Dès le premier rendez-vous bancaire, vous devez être en mesure de présenter un dossier solide !

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :   Lettre 5 - Investir dans un logement ancien ou neuf ?

Cette synthèse écrite doit préciser :

  • Votre situation professionnelle
  • Vos revenus
  • Vos charges
  • Le projet immobilier dans sa globalité :
    • Le budget du projet
    • Le loyer estimé que vous comptez tirer de sa location. Pour cela, aidez-vous des études du marché locatif de votre secteur
    • Le cash flow mensuel qui sera dégagé par cette opération
    • Le montant de l’épargne de précaution à votre disposition (en cas de vacances locatives l’été,…)

Bref, un vrai dossier de professionnel bien préparé permettant de rassurer le banquier !

Réfléchissez, écrivez et apportez un dossier complet à votre banquier !
Réfléchissez, écrivez et apportez un dossier complet à votre banquier !

Petit bonus d’autant plus rassurant pour votre banquier : si vous avez déjà lu quelques articles concernant la fiscalité, vous pouvez également évoquer la partie imposition. En effet, il est toujours plaisant de voir un banquier bluffé lorsque vous lui présentez des éléments financiers plus pertinents que ceux dont il a connaissance pour son propre argent/ses investissements. 😉

Ainsi, le banquier comprendra que vous êtes quelqu’un de sérieux, et que vous avez étudié aussi bien les avantages et les risques de cet investissement. Bref, que vous êtes préparé à toutes les éventualités !

2 – Faire en sorte de pouvoir traiter avec le Directeur ou Directeur Adjoint de la banque :

Tout comme dans votre travail, il y a une hiérarchie au sein de la banque. Plus vous montez, plus votre interlocuteur à de pouvoirs de décisions et de possibilités.

Votre Directeur Général ou Directeur Financier n’a-t-il pas plus de pouvoir que votre comptable ? C’est la même chose partout.

A titre informatif, voici quelques exemples de dérogations que peuvent accorder les Responsables des établissements bancaires :

  • Un bien meilleur taux pour votre crédit
  • Un crédit à 110% au lieu de 100%
  • Une diminution des frais de dossier
  • Obtenir un accord de crédit plus rapidement (timing serré par le vendeur)
  • Pousser un dossier un peu “juste” (endettement, montant de l’apport,…) pour qu’il soit validé par le service risque
  • Accepter une délégation d’assurance
  • Des gratuités ou remises diverses (carte bancaire, assurance habitation,…)

Par contre, le pouvoir de décision de votre interlocuteur ne sera pas le même selon sa banque. Par exemple, un Directeur Caisse d’Epargne n’aura pas les mêmes possibilités que celui de la BNP, et inversement.

Il faut néanmoins savoir que généralement ce pouvoir de décision/dérogation est lié au montant de l’investissement avec un système de palier. Par exemple et en fonction des banques, jusqu’à 200 000 €, décision prise directement par la direction locale (Directeur d’Agence), entre 200 000€ et 400 000 €, le dossier monte au niveau régional et, au-dessus, au niveau national.

Néanmoins, il vaut mieux toujours traiter avec le Directeur permettant, le cas échéant, d’avoir un appui plus fort auprès des services risques régionaux et/ou nationaux de sa banque.

3 – Disposer d’une épargne de précaution/de sécurité :

Afin de rassurer le banquier et pouvoir également dormir sereinement, il faut toujours avoir de coté une épargne de précaution représentant au moins 6 mois du montant de votre crédit.

En effet, entre les carences locatives (changement de locataires en été) ou les différents aléas qui peuvent survenir (changement du frigo HS, petits travaux,.) il vaut mieux avoir l’argent de côté avant de commencer à investir afin d’éviter une prise de risque excessive et une trop grosse pression.

A titre personnel, je recommande une épargne de précaution de 5 000 € par appartement, épargne qui sera placé sur un livret facilement déblocable.

Sachez que lorsque vous tiendrez le discours « Epargne de précaution » devant votre banquier, vous prouverez une nouvelle fois que vous avez la tête sur les épaules et, en plus, que vous devez garder votre épargne et non l’investir dans ce projet immobilier, raison de votre souhait d’un crédit à 110% 😉

Article à découvrir : Une règle de vie pour votre épargne : 10%.

4 – Monter progressivement d’un crédit à 100% vers un crédit à 110% :

Lorsque vous aurez acquis une certaine expérience (plusieurs logements) et qu’un vrai lien de partenariat se sera tissé avec votre banquier, vous pourrez arriver directement avec un dossier complet demandant un financement total à 110%.

Néanmoins, lors de vos premiers investissements, vous devez y aller progressivement afin de ne pas effrayer votre interlocuteur au risque de le voir vous fermer la porte.

Les marches de votre avenir
Montez progressivement les marches de votre financement

Par ordre de priorité, voici le financement que vous devez demander :

  1. L’appartement
  2. Les travaux (s’il y en a)
  3. Les frais de notaires
  4. Et pour finir, les frais de garantie et de dossier

Attendez toujours d’avoir obtenu un accord de principe (verbale ou encore mieux par écrit) avant de passer à l’étape suivante qui augmentera l’enveloppe de financement. Vous noterez donc que cette stratégie peut nécessiter 2-3 rendez-vous.

Vous l’aurez donc compris ! Votre banquier doit avoir l’impression que vous êtes un investisseur aguerri et que vous avez tout étudié, même si vous n’en êtes qu’à votre premier investissement ! 😊

Quels sont les avantages à mettre de l’apport dans un projet immobilier ?

Suite à cette description de la stratégie du “crédit à 110%“, sachez néanmoins qu’il reste des avantages à mettre une partie de votre épargne dans votre projet immobilier.

En effet, il faut savoir qu’avant toute négociation, les banques disposent d’une grille de taux avec différents paliers relatifs au montant de votre apport :

  • Le “SO BAD” palier (taux le moins intéressant) : -10% = crédit à 110%. Votre crédit paye la totalité de l’opération y compris les travaux et frais (notaire, dossier, garantie).
  • Le palier neutre : 0% = pas d’apport (si travaux, c’est vous qui les financez).
  • Le palier positif : 10% d’apport. Palier traditionnellement souhaité par les banquiers = vous financer les frais de dossier, la garantie/hypothèque, les frais de notaire et les travaux s’il y en a.
  • Le SUPER palier (taux le plus bas) : supérieur à 30% d’apport. Vous financez au moins 30% de l’investissement total. Votre banquier est plus que ravi et vous récompense facilement par un meilleur taux !

En fonction des paliers que vous atteigniez, l’apport devient une aide permettant :

  • D’avoir plus de chance que votre crédit soit accepté en cas de situation « tendue ».
  • D’obtenir de meilleurs taux sur la grille de votre banquier.
  • De diminuer le coût du crédit donc les montants des mensualités que vous devrez rembourser chaque mois. Ainsi, vous aurez moins de risque en cas d’impayés et vous créez un cash flow positif “fictif”.
  • D’investir votre argent durement épargné directement dans la “pierre”. Si vous avez bien négocié et acheté au bon prix, votre argent va également prendre de la valeur en même temps que l’immobilier (si le quartier prend 5% par an, vos 10 000 € d’apport que vous aurez mis dans l’appartement se seront également bonifiés de 5% par an à la revente).
Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :   Comment calculer la rentabilité immobilière ?

Par contre, il faut avoir conscience que nous sommes tous différents et disposons d’une appétence au risque qui nous est propre. Vous devez donc réfléchir par vous-même et choisir LA solution qui VOUS convient et qui correspond à VOTRE situation.

A ce titre, à chaque fois qu’on me demande mon avis sur la nécessité de mettre ou non de l’apport dans un Investissement Immobilier, je ne donne jamais une réponse toute faite, relative à mon avis !

Je trouve préférable de détailler l’ensemble de ces arguments (avantages/inconvénients) afin de pousser la personne à réfléchir et qu’elle soit en mesure de faire le meilleur choix adapté à sa propre situation !

J’espère ainsi que vous disposez d’une meilleure visibilité sur la partie Apport de votre projet immobilier ! Que ce soit ses possibilités ou ses contraintes. 🙂

Aussi, si cet article vous a plu, vous êtes libre de m’indiquer votre vision actuelle sur la question de l’apport via un commentaire !

À notre succès !

M.

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6 Comments

  • Nadia - Miss Copywriting

    Article très intéressant!
    Et c’est vrai qu’on entend souvent qu’il est de plus en plus difficile d’emprunter sans apport. Mais je suis tout à fait d’accord avec toi, tout est une question de préparation du dossier et de négociation.
    Il y a toujours moyen de trouver un terrain d’entente.
    Que de bons conseils 😊

  • Nicolas

    Un article sur lequel je tombe au bon moment ! Avec les taux d’intérêts actuels (au plus bas et ce n’est pas prêt de changer), je songe de plus en plus à investir. Merci pour tous vos conseils et pour avoir détruit les idées bloquantes que j’avais.

  • fortinelizabeth

    Article très intéressant. Je suis dans l’optique d’acheter prochainement une maison. J’avais pas mal de questions, grâce à cet article, j’en ai moins. Merci

  • Anne-Angélique

    Nous avons obtenu un crédit à 110% pour la construction de notre maison (le chantier devrait démarrer la semaine prochaine !). La banque nous a même accordé deux crédits à taux très bas, de 5000€ chacun pour les “imprévus” de la construction… J’ai vu un entretien de Gaël Gireaud récemment qui explique qu’accorder des crédits aux particuliers est le seul moyen pour les banques de créer de la monnaie : avec ça en tête, la relation avec la banque est complètement différente… Je m’intéresse de plus en plus à l’investissement immobilier, ton blog m’intéresse donc beaucoup !

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