Trouver une bonne affaire immobilière
Investissement Locatif

Lettre 6 – Trouver une bonne affaire immobilière : 6 erreurs à éviter

Dénicher une bonne affaire immobilière est le souhait de chaque investisseur immobilier. Si les professionnels utilisent les bonnes méthodes et prennent l’avis des experts pour réussir leur investissement, les débutants ont souvent du mal à trouver le bon investissement. Si tel est votre cas, voici les erreurs qu’il faut absolument éviter.

Erreur n°1 – Ne pas suivre une formation

Investir dans l’immobilier n’est pas une chose aisée ! Pour être certain de réussir votre investissement, il est fortement recommandé de suivre une formation assurée par un expert connu pour son professionnalisme et sérieux.

Acquérir un bien immobilier, c’est dépenser une grosse somme d’argent. C’est un investissement conséquent qui ne se fait pas du jour au lendemain. Pour éviter l’erreur du débutant, formez-vous pour découvrir les bases du secteur immobilier et surtout les secrets permettant aux investisseurs de réussir leurs projets. Par ailleurs, il est aussi important de rencontrer des personnes qui gagnent énormément d’argent en immobilier et savoir comment font-ils pour gérer leurs biens immobiliers, trouver de bonnes affaires, convaincre les banques, etc. 

Se former afin de mieux comprendre et trouver une bonne affaire immobilière
Se former afin de mieux comprendre et trouver
une bonne affaire immobilière

Erreur n°2 – Négliger les fondamentaux et penser réaliser une bonne affaire immobilière

Quand il s’agit d’acheter un logement et le mettre à la location, un grand nombre d’investisseurs font l’erreur de négliger les fondamentaux. Ils se basent sur les éléments secondaires, alors que qu’ils doivent donner plus d’intérêts aux critères les plus importants à savoir :

  • L’emplacement du bien immobilier ;
  • L’attractivité locative dans la ville ou le quartier ;
  • La qualité du bien immobilier à acquérir ;

Pour ce dernier élément, les professionnels indiquent qu’il est plus rentable d’investir dans un bien à rénover. Il suffit de bien estimer le coût des travaux à accomplir.

Lire plus : Investir dans l’ancien ou le neuf : nos conseils !

Pour les investisseurs qui souhaitent obtenir un prêt immobilier, de nombreux points doivent être pris en compte pour simuler l’emprunt, notamment :

  • Le coût des travaux ;
  • Le montant du loyer à estimer ;
  • Les frais d’agence ;
  • Les honoraires du notaire ;

Il est aussi important d’anticiper le montant à rembourser chaque mois à la banque. Il inclut les mensualités et tous les éléments imposés par l’organisme de crédit. N’oubliez pas que le montant à rembourser ne doit pas dépasser le loyer.

Erreur n°3 – Mal préparer le dossier de prêt bancaire

Selon les dires des banquiers, l’erreur que font la plupart des investisseurs immobiliers est qu’ils ne préparent pas un dossier solide pour demander un prêt bancaire. Les débutants dans cet univers « croient » qu’il suffit de pousser les portes d’une bancaire pour avoir un crédit et acquérir leur premier logement. La réalité est loin de tout cela !

Pour être sûr d’obtenir un crédit immobilier, il est indispensable de préparer un dossier très solide. Dans ce cas, la banque ne peut qu’accepter de vous prêter de l’argent. Dans le cas contraire, il ne va sans doute pas financer votre projet.

Pour analyser votre dossier, le banquier prend en considération vos revenus et crédits en cours, si vous avez été régulièrement à découvert, etc. Pour mettre toutes les chances de votre côté, votre compte bancaire doit être « clean ».

Trouver une bonne affaire immobilière - préparer son dossier bancaire
Prévoir toutes les éventualités = pas de mauvaises surprises !

Erreur n°4 – Acquérir un logement qui ne s’autofinance pas

Voici une autre erreur que font la plupart des débutants : acquérir un bien qui ne s’autofinance pas. En d’autres termes, ils achètent un logement « passif ». Les raisons sont de plus en plus multiples : ils ont eu un coup de cœur pour un appartement, ils ont apprécié la façade, le voisinage, la peinture des murs, etc. Un vrai investisseur ne raisonne pas de cette façon. Il doit acheter un bien immobilier qui s’autofinance ou qui génère une marge.

Autrement dit, l’investisseur doit acquérir un logement, qu’une fois mis à la location, lui permet de rembourser le prêt bancaire. C’est pour cette raison que le choix du bien immobilier doit être bien réfléchi. Pour cela, n’hésitez pas à vous renseigner auprès des spécialistes. Leurs conseils vous seront d’une aide précieuse.

Erreur n°5 – Accepter un prix d’achat trop élevé

Les professionnels ne cessent de le répéter : une bonne affaire immobilière se fait à l’achat. Acquérir un bien surpayé, c’est rater votre investissement immobilier.

Selon les dires des spécialistes, le prix d’achat d’un bien immobilier doit être entre 10 et 30% moins cher que la moyenne du marché, et ce pour que l’investissement soit rentable. Pourquoi ?

  • Pour revendre le bien immobilier sans perdre de l’argent ;
  • Pour réaliser un rendement et donc un cash flow intéressant ;

Lire plus : Le Rendement, concrètement c’est quoi ?

Pour acquérir un bien immobilier en dessous du prix du marché, voici les conseils les plus précieux à prendre en compte :

  • Acheter un logement avec des défauts que l’on peut corriger ;
  • Choisir un bien immobilier à rénover ;
  • Acheter une grande surface et la diviser par la suite ;
  • Miser sur un quartier en pleine rénovation ;
  • Etc.
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Erreur n°6 – Choisissez le mauvais emplacement et vous êtes certains de ne pas faire une bonne affaire immobilière

Comme vous le savez sans doute, l’emplacement est la clé de tout investissement immobilier. Faut-il acquérir un logement près de chez vous ou dans une ville lointaine, voire un autre pays ? Devez-vous miser sur les grandes ou les petites villes ? La situation économique de la ville dans la quelle vous voulez investir est-elle bonne ?

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :   Lettre 1 - Pourquoi investir dans l’immobilier locatif : 9 raisons !

Une fois la réponse à ces questions obtenue, les investisseurs considèrent que la réflexion relative à l’emplacement est terminée. Toutefois, ils négligent que tous les quartiers au sein d’une même ville ne se valent pas !

Certes, l’investisseur peut choisir une ville pertinence en termes d’investissement locatif, mais le quartier où est situé le bien immobilier ne séduit pas les locataires. Dans ce cas, le bien ne sera pas loué et le crédit ne sera pas remboursé : une perte pour l’investisseur.

Pour faire une bonne affaire, le choix de l’emplacement doit être mûrement réfléchi. Prenez votre temps et ne vous vous précipitez pas !

Pour conclure, trouver une bonne affaire immobilière n’est pas une mince affaire ! En somme, l’investisseur doit acheter à un bon prix et louer dans de bonnes conditions. Mais le terrain s’éloigne de la théorie. C’est pourquoi il est fortement recommandé de prendre l’avis des professionnels.

Et pour vous ? Quels sont les erreurs qu’un investisseur immobilier doit absolument éviter ? Vos idées sont les bienvenues ! 

À notre succès !

M.

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6 Comments

  • Wendy

    Merci pour ces conseils avisés. Effectivement, l’emplacement est l’un des points les plus importants lorsqu’on acquiert un bien. La proximité des transports en commun et des espaces verts, entre autres, est un point important pour beaucoup de gens dans les capitales européennes. Etre en ville tout en étant dans un environnement sympathique, c’est un duo gagnant 🙂

  • Aude

    N’ayant fait qu’un seul achat, (notre habitation actuelle) beaucoup des conseils nommés ci-dessus n’ont pas été respectés (bon certains si quand même 😉 ). C’est amusant car hier je regardais des propriétés à vendre ici au Danemark et comme informations ils donnent: toutes les mises en vente et ventes précédentes (et le prix), la position du soleil, les risques d’inondations en cas de pluie, et les décibels.
    Merci pour cet article qui m’a appris pleins de choses!

  • Marie

    Merci pour ce concentré efficace qui résume tous les articles que l’on peut lire 🙂 Je retiens ces 6 points essentiels dans ma check-list lorsque j’achèterai. La formation s’anticipe, c’est vrai qu’elle est déterminante pour savoir où on va, car l’ignorance dans l’immobilier coûte TRES cher !

  • Nicolas

    Top cet article ! Même si j’aurais naturellement pensé aux 5 derniers conseils, je pense que le fait de suivre une formation (investir quelques centaines d’euros) est le meilleur conseil qui soit. Je n’y aurais jamais pensé et pourtant sans sortir de calculette c’est l’investissement le plus rentable que l’on puisse faire. Mais c’est vrai que je n’aurais pas eu le réflexe. Merci Matthieu

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