Libellule - 10 précieux conseils en immobilier
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Lettre 4 – Une bonne affaire immobilière – 10 précieux conseils

Pour réaliser une bonne affaire immobilière, il suffit tout simplement d’acheter en dessous du prix du marché. Au premier abord, cette mission semble facile à mener, mais la réalité peut nous cacher bien des surprises. Pour éviter cela, voici les 10 conseils les plus importants à prendre en compte.

Conseil n°1 : Bien préparer l’achat immobilier

Avant de vous précipiter sur les petites annonces immobilières, vous devez tout d’abord préparer votre achat immobilier. Pour cela, concentrez-vous sur les points les plus importants : nombre de pièces, un bien neuf ou ancien, maison ou appartement, en ville ou ailleurs… sans oublier votre budget. En somme, vous devez faire le point sur vos besoins et souhaits.

Pour préparer votre acquisition, faites une liste des critères les plus importants. Elle vous servira de base pour étudier les différentes annonces de vente.

On dit souvent qu’un investissement doit réunir 80% des critères que nous avons initialement défini.

Conseil n°2 – Etudier le marché de l’immobilier local

Avant de chercher la perle rare, il est vivement conseillé d’étudier le marché immobilier local pour connaitre la fourchette des prix, le type des biens disponibles, etc. Ce serait dommage de surpayé le logement.

Pour découvrir la réalité des prix dans la région qui vous intéresse, il suffit tout simplement de jeter un coup d’œil sur les sites web spécialisés dans les annonces immobilières. Pour ce faire, vous devez dénicher les annonces qui répondent à vos critères et vérifier que les biens se situent dans la région ciblée. Ainsi, vous pourrez avoir une première idée concernant les prix de vente.

Conseil n°3 – Evaluer l’état du bien pour faire une bonne affaire immobilière

L’évaluation de l’état du bien immobilier est une étape à ne pas négliger ! C’est un point qui vous aide à déterminer le budget à prévoir pour réaliser les travaux. Pour cela, n’oubliez pas de vérifier s’il y a des fissures apparentes, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur, de voir si la charpente ou les communs ne présentent ni signe d’humidité ni signe de termites, de contrôler les fenêtres (simple ou double vitrage), etc.

De plus, il est crucial de vérifier la plomberie et l’électricité afin d’éviter de mauvaises surprises. Pour y arriver, rien ne vaut mieux que d’être accompagné par un expert du bâtiment.

Une bonne affaire immobilière passe par une évaluation minutieuse des travaux
Un expert du bâtiment sera plus à même de repérer le moindre défaut

Conseil n°4 – Prendre l’avis d’un professionnel de l’immobilier

Pour être certain de faire une bonne affaire immobilière, il est fortement conseillé de vous faire accompagner par des experts de l’immobilier. Il est aussi recommandé de consulter les études déjà publiées par les agences spécialisées, les notaires, etc.

En effet, afin de ne pas faire une « mauvaise » acquisition, n’hésitez pas à réaliser une enquête de terrain en étant accompagné par un spécialiste. Ce dernier vous fournira des informations sur les prix, le type de biens disponibles dans la ville ou le quartier, la typologie des habitants du quartier (familles, étudiants,..), etc.

A noter qu’il est aussi possible de créer des alertes sur les sites web d’annonces immobilières comme LeBonCoin afin de recevoir régulièrement les dernières offres publiées directement sur votre boîte mail : un précieux gain de temps ! 😉

Conseil n°5 – Prendre en compte le coût des travaux éventuels

Que vous souhaitiez acquérir un logement pour devenir propriétaire ou pour le mettre à la location, il est important de ne pas oublier le coût des éventuels travaux.

Certes, acheter un bien ancien coûte moins cher qu’un bien neuf ou rénové, mais il ne faut pas négliger le coût des travaux qu’il faut réaliser. Pour être sûr de faire une bonne affaire immobilière, il est préférable de visiter le bien immobilier accompagné d’un architecte ou d’un spécialiste du bâtiment pour avoir une idée bien précise concernant le budget à prévoir pour réaliser tous les travaux.

Souvent les agents immobiliers vous indiqueront une fourchette de prix pour les travaux, afin de gagner du temps et vous pousser à signer une offre dès la première visite. Par expérience, je vous préconise de toujours revenir avec VOTRE artisan de confiance.

Aussi, il ne faut pas omettre le délai de réalisation des travaux dans votre étude financière : durant ces derniers vous n’aurez pas de locataire et donc ne percevrez pas de loyer.

Faire de gros travaux permet souvent de réaliser une bonne affaire immobilière
Petit ou GROS travaux ?! 😉

Conseil n°6 – Soigner le plan de financement immobilier

Aujourd’hui, la plupart des personnes optent pour un prêt immobilier pour financer l’acquisition d’un logement. Si tel est votre cas, vous devez préparer un plan de financement très soigné afin de convaincre les banquiers.

Pour obtenir le meilleur taux, n’hésitez pas à mettre en concurrence différentes banques. Si vous n’avez pas suffisamment de temps, faites appel à un courtier immobilier qui prendra en charge cette mission.

A noter que le choix du courtier immobilier ne s’improvise pas ! Renseignez-vous pour confier votre plan de financement immobilier à un expert connu pour son sérieux et professionnalisme. Il devra défendre VOS intérêts (et non juste sa commission) ! 🙂

Conseil n°7 – Evaluer le vendeur permet de réaliser une bonne affaire immobilière

Lors de la visite du bien immobilier, posez les bonnes questions au vendeur ! Pourquoi a-t-il décidé de vendre ? Le logement est-il en vente depuis longtemps ? Est-ce qu’un précédent compromis a déjà été signé et n’a pas abouti ?

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :   Le Rendement, concrètement c'est quoi ?

Les réponses fournies par le vendeur vous permettent d’avoir une idée bien claire concernant la situation du vendeur quant à son urgence pour vendre. Ainsi, vous évaluez vos chances de pouvoir négocier le prix de vente. 

Imaginons que le vendeur vous confie qu’il s’impatiente depuis 6 mois pour vendre le logement. Dans ce cas, il sera sans aucun doute plus enclin à accepter une forte baisse de prix.

Conseil n°8 – Au moins 7,3% de rendement

Si vous souhaitez autofinancer le bien immobilier acquis, il est conseillé de viser au minimum 7,3% de rendement brut. Pour cela, il suffit d’utiliser un simulateur pour calculer la rentabilité immobilière.

En dessous de 7,3% de rentabilité brute, il est difficile de voir le logement s’autofinancer.

A noter que le cash-flow (la différence entre les loyers et toutes les charges) est également un indicateur important. Si le cash-flow est positif, le bien vaut la peine d’être acheté puisque vous aurez une rentrée d’argent supérieur à votre crédit tous les mois.

Selon les dires des experts de l’immobilier, il est fortement conseillé d’éviter les logements qui permettent de réaliser un rendement brut de moins de 5%. Si tel est le cas, ne perdez même pas votre temps et visitez d’autres biens immobiliers, sauf si vous pensez que le bien est négociable.

Lire plus : Le Rendement, concrètement c’est quoi ?

Conseil n°9 – Faire une bonne offre d’achat immobilier

Le bien immobilier vous plait ? Il répond à vos critères ? Il est temps de faire une offre d’achat immobilier au vendeur. Pour mettre toutes les chances de votre côté, l’offre d’achat doit être cohérente avec la situation du marché immobilier dans la ville/région où se trouve le bien. Dans le cas contraire, le propriétaire refusera de vous vendre le logement.

Néanmoins, il ne faut pas hésiter à négocier si le bien est surévaluer.

Une fois l’offre acceptée, le compromis de vente ou la promesse suivront. Ce sont des documents qui vous engagent à acheter le bien. A noter que vous avez un délai de rétractation de 10 jours après réception du compromis signé.

Une bonne affaire immobilière passe par une offre de qualité
Faire une offre sérieuse et rigoureuse

Conseil n°10 – Pour réaliser une bonne affaire immobilière, pensez à la revente dès l’achat !

Pour réaliser une bonne affaire immobilière, vous devez également penser à la revente du bien dès son achat. En ce sens, les professionnels conseillent d’opter pour un bien dit « liquide ». En d’autres termes, la revente de ce type de bien :

  • ne vous fera pas perdre de l’argent (acheté au bon prix)
  • sera assurée et rapide (forte demande)

Si par exemple le prix du marché d’un appartement est de 140 000 euros, le prix total d’acquisition (frais de notaire, travaux, etc.) doit être égal ou inférieur au prix du marché. Pour être sûr de faire une bonne affaire, vous devez faire en sorte d’arriver à ce montant via la négociation avec le vendeur.

En prenant en compte les conseils que je viens de citer ci-dessus, vous serez certain de dénicher la meilleure affaire immobilière. Et pour éviter toutes les mauvaises surprises, n’oubliez pas de continuer à vous former.

Une question ? N’hésitez pas à me laisser un commentaire en bas de cet article ! Je vous fournirai toutes les informations nécessaires 🙂

À notre succès !

M.

Le site mes Secrets en Immobilier permet de réaliser une bonne affaire immobilière
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9 Comments

  • gaelloric

    Merci pour ces précieux conseils ! Nous avons pour notre part construit un petit tableau excel simple qui reprend ces éléments. En y indiquant tout ce que tu proposes (les loyers potentiels – avec une marge de sécurité, les charges…) et en calculant le taux de rentabilité et le cashflow, on voit directement à quel prix on peut se permettre d’acheter le bien. Cela permet de ne pas faire d’erreur (en s’emballant par exemple parce qu’on a eu un coup de coeur), et de connaître nos limites dans la négociation !

  • Nico06

    Très bon article liste ! 10 bons conseils (que j’aurais aimé lire plus tôt mais bon…). Après même si c’est pour de l’investissement locatif, il y a un paramètre qui joue (en tous cas chez moi), c’est le coup de coeur… mais le problème c’est que ce n’est pas très rationnel comme technique.

    • Matthieu

      Salut Nico,
      Pour moi, le coup de coeur ne doit pas rentré en jeu, d’autant plus dans l’investissement locatif. A mon sens, l’investissement locatif n’est qu’une étude financière prouvant la “bonne affaire”, ou non.
      Après si tu peux lier un coup de coeur à une bonne affaire, c’est encore mieux !

      Je réserve le coup de coeur à ma résidence principale, car je vais y vivre dedans 🙂

  • Nadia - Miss Copywriting

    Super article! Il reprend vraiment bien tous les points importants avec des conseils précieux!
    J’ajouterai même un 11ème conseil (si je peux me permettre..): Une fois que tes 10 conseils sont pris en compte, ne pas avoir peur et oser se lancer!
    Si le projet a été bien réfléchi et tient la route, il faut y aller! 😊

    • Matthieu

      Bonjour Nadia, en effet ce 11ème conseil est très pertinent et il manque à de nombreuses personnes : ne pas passer à l’action par peur. A mon sens, une fois que tout est étudié, il ne faut plus se poser de question et y aller, sinon nous n’avançons jamais 🙂

  • Marie

    Bonjour Matthieu, dommage que je m’étais entêtée à acheter un appartement que je ne souhaitais pas revendre, de ce fait, je suis perdante maintenant ! A part ce la et le cash-flow à 7.5%, je suis plutôt fière de moi, car sans notion immobilière, ni accompagnement, j’avais 8/10 d’après tes conseils !

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