Compendre l'investissement locatif
Investissement Locatif

Lettre 3 – Comprendre l’investissement locatif en 5 points

Vous voulez préparer votre retraite, construire un patrimoine ou sécuriser l’avenir de vos enfants ? Rien de mieux que d’investir en immobilier locatif. Le projet consiste à acquérir un bien immobilier, encaisser des loyers pour arrondir vos revenus, sachant que le logement prend de la valeur au fil du temps, sans oublier les différents avantages fiscaux. Pour comprendre l’investissement locatif, voici les 5 point qu’il faut absolument connaitre avant d’investir.

1 – Se poser les bonnes questions

Avant de vous lancer dans l’immobilier, il est indispensable de vous poser les bonnes questions afin de comprendre l’investissement locatif. Pour éviter les mauvaises surprises, n’hésitez pas à vous renseigner auprès des professionnels !

Parmi les questions qu’il faut absolument vous poser, nous citons :

  • Souhaitez-vous vous y lancer pour avoir un revenu complémentaire ?
  • Voulez-vous habiter le logement d’ici quelques années ?
  • Envisagez-vous de le revendre pour encaisser une plus-value ?
  • Le préparez-vous pour vos enfants une fois grands ?
Comprendre l’investissement locatif en 5 points
Se poser les bonnes questions permet de faire les bons choix

En fonction des réponses aux questions soulevées, l’investisseur peut définir son objectif. Ainsi, il peut déterminer le type du logement à dénicher ainsi que son emplacement :

  • Si vous souhaitez acquérir un logement pour l’habiter dans le futur, il est important de le choisir comme s’il s’agissait de votre résidence principale.
  • Si vous misez sur la rentabilité, il est conseillé de choisir un bien immobilier situé dans une zone à forte demande locative.
  • Si votre budget ne vous permet que d’acquérir un studio, il est recommandé d’en choisir un situé dans les environs d’un pôle universitaire.

Pour rappel, la rentabilité brute d’un investissement locatif varie entre 3 et 10 %, selon le bien choisi. Selon les dires des experts, il est de plus en plus avantageux d’investir dans les logements de petites surfaces (studio ou T2) qui peuvent intéresser les étudiants et les jeunes couples.

Pour calculer la rentabilité immobilière, il suffit d’utiliser une solution en ligne pour faire une simple simulation.

Lire plus : Investir dans l’immobilier locatif : 10 conseils pour réussir

2 – Trouver un emplacement stratégique

Comme déjà précisé ci-dessus, le choix de l’emplacement est un critère très important à ne surtout pas négliger. C’est même le critère le plus important à mon sens ! 😉

Comprendre l’investissement locatif en 5 points
LE choix de l’emplacement, critère numéro 1 pour assurer votre avenir !

Dénicher un logement situé dans une zone à forte demande locative, c’est mettre toute les chances de votre côté pour trouver rapidement un locataire et réaliser une bonne rentabilité locative.

Pour réussir votre investissement locatif, il est fortement recommandé d’opter pour un logement situé dans un quartier :

  • très agréable à vivre
  • desservi par les moyens de transports
  • proche des commerces
  • proche des écoles, universités, etc.

Si vous souhaitez par exemple acquérir une maison d’une grande surface, les locataires qui pourraient être intéressés par le bien seront principalement des familles. Dans ce cas, l’emplacement du logement doit être proche des crèches, écoles… et parcs.

Si vous voulez investir dans un studio ou un appartement d’une petite surface et le mettre en location pour les étudiants et les jeunes couples, le bien immobilier doit être proche des universités. Il est également possible d’opter pour un appartement situé en centre-ville mais relié aux pôles universitaires par tous les transports en commun.

3 – Comprendre l’investissement locatif : louer vide ou meublé

Pour comprendre l’investissement locatif, il est important d’avoir une idée bien précise concernant la location vide et la location meublée.

Quelle est l’option la plus rentable et adaptée à votre objectif ? Que ce soit au niveau des loyers ou de la fiscalité future.

Certes, la location vide est moins rentable (en moyenne un loyer 15% inférieur), mais cette option offre aux investisseurs une meilleure sécurité quant à la perception des loyers. Pourquoi ? Puisque le turn-over des locataires est moins élevé. De plus, les frais de gestion et d’entretien sont très réduits puisque vous n’aurez pas à gérer la détérioration du mobilier.

Quant à la location meublée, ce choix est plus rentable mais légèrement plus risqué. Pourquoi ? Parce que le contrat de bail est court : 1 an pour du meublé contre 3 ans pour de la location vide. Ainsi, le changement des locataires est généralement plus fréquent, ce qui engendre plus de frais de “remise en état” et de risque d’avoir quelques mois de carence locative. Toutefois, la rentabilité d’un bien loué en meublé est supérieure à celle d’un logement loué vide.

Pour rappel, la plupart des propriétaires bailleurs qui optent pour la location meublée choisissent le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En tant que LMNP, l’investisseur bénéficie de deux options :

  • Soit le régime fiscal micro-BIC : la moitié des recettes est imposable ;
  • Soit le régime fiscal réel : le propriétaire décompte de ses revenus fonciers le montant réel de ses charges et peut amortir, sous conditions, le mobilier et son électroménager, ainsi que son logement. Grâce à cette seconde solution et en fonction de la qualité du montage de votre Expert-Comptable, vous avez de bonnes chances de ne pas payer d’impôts sur vos loyers encaissés durant 8 à 12 ans (ce qui devient un réel avantage face au logement vide).

D’ailleurs, si vous recherchez un bon expert-comptable, n’hésitez pas à me laisser un commentaire : je travaille avec le mien depuis 2013 (100% à distance via mails et téléphone) et l’avais également découvert à travers un blog.

4 – La gestion de l’investissement locatif

Pour les propriétaires bailleurs qui habitent loin de leur investissement locatif, il est fortement conseillé de confier la gestion du bien à une agence immobilière. Encore faut-il choisir un expert connu pour son sérieux et professionnalisme.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :   Lettre 2 - Investir dans l’immobilier : 10 conseils pour réussir

Confier la gestion du logement mis en location à une agence, c’est vous décharger de toutes les démarches liées à la location du bien : la rédaction et la publication de l’annonce, la recherche d’un locataire solvable, l’organisation des visites, la rédaction du cahier des charges, l’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie, la gestion des éventuels incidents, la gestion des impayés, etc.

De plus, cela vous fera gagner du temps sur tous les aléas de la location (changement d’un frigo, petite fuite,…), temps qui sera précieux pour continuer vos investissements.

Concernant les honoraires de l’agence, il faut compter entre 5 et 10 % du loyer en fonction des options choisies. La somme sera déductible des revenus fonciers par la suite.

Comprendre l’investissement locatif en 5 points
Le gestionnaire, un véritable partenaire !

5 – Comprendre l’investissement locatif : les 3 risques

Comme tout projet, l’immobilier locatif est un investissement qui n’est pas sans risque. Parmi les risques les plus courants, nous citons :

Le risque de vacance locative

Un mois de loyer en moins peut peser lourd sur le portefeuille du propriétaire bailleur, parce qu’il doit tout de même payer les charges liées à la location (crédit, charges de copropriété, taxe foncière,…), sans oublier les impôts.

Le risque d’impayés

Dans le monde de l’investissement locatif, le risque d’impayés est le plus courant. Pour éviter cela, il est indispensable de bien étudier les dossiers des locataires et d’en choisir le plus solvable. En France, il faut savoir qu’il est très difficile d’expulser un locataire pour des loyers impayés.

Par ailleurs, il est fortement conseillé de souscrire à une Garantie Loyers Impayés (GLI). Le coût de la souscription varie entre 1,5 et 2,5 % des loyers. 

Le risque de dégradation

Durant la période de location, le locataire pourrait causer certaines dégradations : peinture à refaire, électroménager, meubles à changer si logement meublé,…

C’est pour cette raison qu’il est important de bien réaliser l’état des lieux d’entrée très précis en présence du locataire.

De plus, même si nous ne pouvons jamais être sûr, le choix d’un “bon” locataire permettra sans doute d’éviter les risques de dégradation.

Les 5 points que je viens de citer ci-dessus sont très importants pour comprendre l’investissement locatif. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à faire un tour sur mon site : je publie des guides de façon régulière.

À notre succès !

M.

Comprendre l’investissement locatif en 5 points

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4 Comments

  • Nicolas

    Très bon résumé de ce qu’est l’Investissement locatif. Personnellement, avant de me lancer je me souviens que j’avais énormément porté attention (cela me tracassait) sur le point 4 que vous évoquez… La gestion du bien. Etant à distance, et ayant entendu qu’on trouvé de tout dans les agences de gestion… j’avoue avoir pas mal misé sur le bouche à oreilles pour confier mon bien. Aujourd’hui je me rends compte à quel point c’est important !

  • Virgo

    Merci pour cet article complet et détaillé. Il y a tellement de choses à prendre en compte que c’est une aventure qui fait peur… Alors, un peu de lumière sur le sujet fait le plus grand bien. Merci.

  • Laura

    Merci pour cet article simple, clair, net et précis sur une question complexe! Ca me rassure de voir que j’ai suivi ces points-clés pour mon investissement locatif de type studio acheté il y a 4 ans en région parisienne (effectivement situé près d’une université et des transports en commun). Une seule chose me fait peur tout à coup : tu dis qu’un bail en meublé est d’un an ? Mais moi mon locataire est là depuis plus d’un an et on a pas renouvelé le bail… Peut-être est-ce reconduit tacitement??? Merci pour ton conseil sur ce sujet!

    • Matthieu

      Bonjour Laura,

      En effet, ton bail locatif meublé se renouvelle tacitement tous les ans à date anniversaire, sauf résiliation en amont. Enfin, c’est le cas d’un bail type que nous pouvons trouver sur internet ou via un expert (après je n’ai pas le détail du bail que tu as mis en place).

      Par contre, sais-tu bien gérer ta fiscalité sur du meublé ? C’était mon GROS point de recherche il y a 10 ans car il y a très peu de sources sur internet. Quand je dis “bien gérer” => tu dois être en mesure de ne pas payer d’impôt pendant entre 8 à 12 ans sur les recettes de ton logement. Est-ce le cas ?

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