Etudier le rendement, un indicateur clef pour tous les investisseurs !
Définition,  Investissement Locatif

Le Rendement, concrètement c’est quoi ?

Vous en avez sans aucun doute déjà entendu parlé ! Certains investisseurs ne jurent même que par lui : le sacro-saint Rendement ! LE terme le plus employé dans le milieu, permettant d’attester tant de la performance de son investissement que d’avoir une réelle base de comparaison.

Il est en effet d’usage de challenger différents investissements sur leurs rendements afin de déterminer objectivement si, qualitativement et au niveau de sa rentabilité, il s’agit d‘un BON investissement.

Mais concrètement, qu’est-ce que le rendement, comment le calculer et pourquoi pouvons-nous observer différentes variantes de rendement ?

De plus, quelle est l’échelle permettant de qualifier un bon d’un mauvais rendement ?

Mes Secrets en Immobilier est là pour vous apporter toutes ces réponses !

1 – THE Définition !

Littéralement, nous pouvons définir le Rendement, également appelé retour sur investissement, comme le rapport entre les capitaux investis et les revenus qu’on en tire.

En résumé, c’est le rapport entre le montant que vous a coûté votre investissement et ce qu’il vous rapporte.

Le Rendement est exprimé en pourcentage et permet donc de mesurer et de comparer la rentabilité d’un ou plusieurs investissements, indépendamment de la “hauteur” monétaire du projet.

En effet, lorsque vous réalisez un investissement, le but de ce dernier n’est-il pas qu’il soit profitable et productif sur un espace-temps donné ? Une durée qui peut être calibrer sur du court, du moyen ou du long terme.

Le rendement tiré du triangle de l'efficacité
Le triangle de l’efficacité !

Pour ce faire, il est donc totalement naturel d’avoir mis en place une formule comparative simple et rapide permettant de déterminer en moins d’une minute si un investissement est bon !

Attention : le rendement n’est qu’un premier indicateur permettant de visualiser un bon investissement. Aussi, ce n’est pas le seul élément à étudier afin de vous assurer d’une bonne affaire, même s’il vous permet de « sentir » rapidement le business.

Après avoir calculé un rendement conforme à vos objectifs, il convient donc d’étudier les autres indicateurs importants d’un investissement immobilier. Nous verrons ces autres indicateurs sur le site ultérieurement.

2 – Calculer le Rendement Brut

Passons maintenant aux choses sérieuses : les formules mathématiques à appliquer permettant de trouver le Rendement de votre investissement.

En immobilier, le rendement (locatif) est le rapport entre le coût de l’investissement que vous avez effectué et le loyer annuel que vous percevez.

RENDEMENT BRUT (%) =

(LOYER MENSUEL HORS CHARGE x 12) x 100 / COÛT DE L’INVESTISSEMENT

*Pour le loyer : le prendre hors charges, car ces dernières ne transitent qu’un court laps de temps sur votre compte en banque avant d’être reversé à votre régie. Ce n’est donc pas un gain financier mais un transfert.

*Pour le coût de l’investissement, il convient de prendre en compte :

  • le montant de l’acquisition
  • les travaux nécessaires à la location
  • les frais de mutation (frais de notaire)
  • l’ensemble des frais annexes :
    • garantie/hypothèque
    • frais de dossiers bancaires
    • les éventuels travaux

Voici l’exemple concret d’un de mes appartements (studio bien négocié au centre d’une métropole) permettant d’étayer la formule :

  • Les recettes :
    • le loyer = 670 € / mois, dont 10 € de charges de copropriété, soit 660 € / mois hors charges
  • Les coûts/les charges : Total investissement = 95 300 €
    • Achat de l’appartement (incluant légers travaux) : 86 000 €
    • Frais de notaire : 6 600 €
    • Montant de la garantie : 1 600 €
    • Frais de dossier de la banque : 150 €
    • Travaux d’embellissement (peinture et déco) : 950 €

Cela donne un Rendement Brut pour cet investissement =

(660 € x 12 mois) x 100 / 95 300 € = 8,31%

Do more : plus de productivité, plus de rendement, plus d'argent
Plus de productivité, plus de rendement, plus d’argent !

Et pour information, si vous vous dites que ce loyer (660 € / mois) est cher pour un studio, rendant cette rentabilité impossible à obtenir pour vous : l’appartement se loue en moins de 24 heures à parution de l’annonce.

C’est donc le bon prix pour un studio de qualité ! N’oubliez jamais que vous devez proposer un produit en excellent état afin de créer un échange gagnant-gagnant avec votre locataire ! 😉

3 – Deux autres notions de rendement

Lorsque vous entendez parler du rendement entre investisseurs, la majorité du temps, cela signifie le rendement brut.

Néanmoins, il existe deux variantes que vous devez connaître dans le cadre de votre formation immobilière, permettant d’être encore plus précis.

Le Rendement NET

En plus du Rendement Brut, le Rendement Net permet de prendre en compte une bonne partie de vos frais et d’obtenir ainsi une étude plus réaliste de la profitabilité de cet investissement.

Pour trouver le rendement net, il suffit simplement de déduire du montant de vos recettes (loyers) :

  • Votre part de charge de copropriété (charges non récupérables sur le locataire). En effet, lorsque vous louez un appartement, les charges de copropriétés sont reparties entre le locataire et le propriétaire. Il est d’usage que le locataire paye 2/3 et le propriétaire 1/3.
    • Dans mon exemple, il y a 5€ / mois de charges pour le propriétaire, soit 60 € / an
  • La taxe foncière : 280 € / an
  • Les frais de gestion locative lorsque cette dernière est gérée par une agence
  • Les dépenses de travaux ou d’entretien annuel
  • Les assurances (propriétaire non occupant et garantie loyers impayés si présente) : PNO = 72 € / an pour ce studio.

A noter que la partie coût de l’investissement reste inchangée dans ce calcul.

Cela donne un Rendement Net =

((660 € x 12 mois) – charges annuelles) x 100 / 95 300 €

Soit ((660 € x 12 mois) – 60€ – 280€ – 72€ ) x 100 / 95 300 € = 7,87%

L’usage du Rendement Net se trouve à mi-chemin entre le Rendement Brut, qui reste très théorique car ne prenant pas en compte toutes les charges mais à l’avantage d’être rapidement calculable, et le Rendement Net de Net totalement impartial.

Etudier le rendement, un indicateur à maîtriser pour tous les investisseurs !
L’étude des Rendements : un comparatif objectif de vos investissements

Le Rendement NET de NET (ou NET d’imposition)

Le Rendement Net de Net est l’indicateur le plus fidèle et constructif prouvant l’intérêt financier objectif de votre investissement.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :   Mon tout premier article sur l'immobilier - Le Défi : 3 !

Dans ce cas de figure et en plus de ce que nous avons vu précédemment, nous allons également déduire l’imposition des loyers que vous percevez. Il est donc parfaitement objectif sur les rentrées et sorties d’argents de votre logement puisqu’il n’omet aucune dépense.

Pour ma part, investissant en statut LMNP sous les conseils de mon Expert-Comptable, je n’ai aucune imposition sur mes logements pendant une dizaine d’années. Mon Rendement Net de Net est donc le même que mon Rendement Net.

En revanche, si votre imposition n’est pas optimisée, ce qui est souvent le cas quand on débute (on ne peut jamais tout prévoir avant de connaître 😉), vous pouvez vous retrouver avec une belle différence entre le Rendement Brut et le Rendement Net de Net.

La formule du Rendement Net de Net sera donc la suivante :

((580€ x 12) – charges – imposition annuelle) x 100 / 95 300 €

Soit ((660 € x 12 mois) – 60€ – 280€ – 72€ 0 €) x 100 / 95 300 € = 7,87%

L’optimisation fiscale et le statut LMNP n’étant pas l’objet de cet article, je ferai un papier à ce sujet prochainement permettant vous aider à optimiser la gestion de votre patrimoine.

En conclusion, l’indicateur Net de Net nécessite bien plus d’informations et de temps afin de pouvoir le calculer.

Aussi, lors de la recherche d’un Investissement Locatif, je recommande de vous arrêter principalement au Rendement Brut qui permet de départager le bon business du mauvais en moins d’une minute, et donc sans prendre le risque de laisser passer une bonne affaire par manque d’informations.

Me concernant, le Net de Net n’a d’intérêt d’être étudier que lorsque l’appartement vous appartiendra et sera loué, dans le but de pouvoir envisager vos investissements futurs plus sereinement.

4 – Comment apprécier un bon ou un mauvais Rendement Brut ?

La mode nous suggère généralement de rechercher un minimum de 5% de Rendement Brut avant d’investir dans un projet immobilier.

A mon sens, se baser sur une simple valeur reste très subjectif. C’est donc une question qui mérite d’être approfondie ! 😉

En effet, si certains préfèrent investir dans de petites villes ou en banlieue de grandes agglomérations, recherchant ainsi un rendement supérieur lors de la location mais également une prise de risque plus importante à la revente (stabilité ou chute du prix, demande inférieure, …), d’autres préfèrent s’assurer d’avoir un investissement en plein centre de grandes métropoles, proposant souvent un rendement plus modeste mais une revente assurée et rapide (forte demande, hausse des prix constante, villes universitaires,…).

Lyon, une métropole où il fait bon investir !
La taille de la ville dans laquelle vous investissez est importante
dans l’appréciation d’un bon rendement

En complément, il faut prendre en considération la typologie du bien : une petite surface (studio) aura toujours un meilleur rendement qu’un T2 ou T3. Quelques exceptions pouvant se trouver sur les appartements en collocations et l’achat d’un immeuble entier.

Suite à ce constat, voici donc mon point de vue pour l’investissement immobilier locatif “classique d’un seul appartement” :

  • Rechercher 5 à 10% de Rendement Brut dans une grande ville / métropole (> 100 000 habitants).
  • Rechercher 8 à 16% de Rendement Brut lors d’un investissement dans une ville < 100 000 habitants ou dans la banlieue de grandes agglomérations.

NB : plus vous prenez une petite surface (studio), plus votre rendement se doit d’être intéressant et approcher de la borne supérieure.

Attention : vous aurez noté que je parle du Rendement Brut, donc les Rendement Net et Net de Net seront encore moindre, d’où l’intérêt d’avoir une bonne marge de sécurité via le Brut. 😊

Si cet article vous a plus, vous êtes libre de m’indiquer en commentaire :

  • Quel est le Rendement Brut que vous recherchez ? Sur quel type de secteur ?
  • Quel est celui des appartements que vous possédez déjà ?
  • Lors de vos comparatifs, préférez vous parler du Rendement Brut, Net ou Net de Net ?

À notre succès !

M.

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