Lettre bouteille à la mer sur investissement immobilier
Général

Lettre 0 – Investissement Immobilier : tout ce qu’il faut absolument savoir !

Ces dernières années, un grand nombre de Français souhaite réaliser un investissement immobilier. C’est un domaine qui attire de plus en plus de personnes, puisqu’il s’agit de l’un des placements les plus sûrs et les plus rentables. Mais avant de s’y lancer, il est important de comprendre certains points, d’où l’idée de rédiger ce guide très détaillé liant 10 lettres complémentaires indépendantes :

Pour investir dans l’immobilier locatif (Lettre 2), il existe de nombreux points à connaitre pour être certain de faire une bonne affaire immobilière (Lettre 4). En lisant cet article, vous serez sûr de comprendre le fonctionnement de l’investissement immobilier et savoir quoi faire pour mettre le premier pas dans cet univers. Allons-y !

I – Investir dans l’immobilier, c’est quoi ?

Pour faire simple, investir dans l’immobilier consiste à acheter un bien pour le mettre à la location et en tirer un revenu. Il ne s’agit pas d’un investissement qui se fait à l’improviste ! Pour éviter toutes les mauvaises surprises, il est indispensable de connaitre la situation du marché, les différentes possibilités d’investissement, etc. D’ailleurs, c’est pour cette raison qu’un grand nombre de personnes s’informe auprès des spécialistes ou suit tout simplement une formation en ligne pour comprendre le fonctionnement de l’investissement immobilier.

Si l’investissement immobilier vous intéresse, sachez que vous êtes au bon endroit. Ce guide est fait pour vous ! Nous allons détailler les points les plus importants qu’un débutant doit connaitre au bout des doigts avant de faire son premier investissement.

Vous éviterez ainsi certaines erreurs et optimiserez vos opérations.

II – Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Alors, pourquoi investir dans l’immobilier (Lettre 1) ? Est-ce rentable d’investir dans l’immobilier (Lettre 10 – à venir) ? Pourquoi choisir cet univers alors qu’il existe de nombreux domaines, tels que la bourse par exemple ? La réponse est toute simple : l’immobilier est l’un des placements les plus sûrs et les plus rentables. D’ailleurs, c’est pour cette raison que les milliardaires misent énormément sur la Pierre pour s’enrichir davantage.

1 – Un investissement accessible à tout un chacun

Aujourd’hui, tout un chacun peut investir en immobilier en contractant un crédit. Ainsi, il pourra le rembourser au fur et à mesure par les recettes locatives. Il n’impactera peu ou pas son budget quotidien.

Et la bonne nouvelle, l’investisseur n’a pas besoin d’un apport pour obtenir un prêt immobilier. Pourquoi ? Certains établissements bancaires octroient, sous certaines conditions, un crédit à 110 %. De plus, il est possible de bénéficier d’une multitude d’aides octroyées par l’État pour acquérir un logement neuf ou ancien, sous certaines conditions bien évidemment.

Pour les personnes qui souhaitent obtenir un crédit immobilier pour se lancer dans l’immobilier, il est indispensable de constituer un dossier solide, afin de convaincre le banquier. Pour cela, il est conseillé de prendre l’avis des professionnels.

Rappelons que l’investissement immobilier est peu risqué, surtout pour les personnes souhaitant mettre le bien en location. Il existe plusieurs garanties locatives, telles que la Garantie Loyers Impayés (GLI). Comme son nom l’indique, cette dernière permet de prémunir le bailleur contre toutes les mauvaises surprises.

2 – L’immobilier est un placement sûr et rentable

En 2021, l’immobilier est le domaine le moins impacté par la crise sanitaire causée par le Covid-19. D’ailleurs, les experts ont enregistré une baisse du taux d’emprunt début 2021, entre – 0.05 et – 0.10 %. C’est l’occasion pour tout un chacun de demander un crédit pour acheter un bien immobilier.

Acquérir un bien immobilier pour le mettre en location, c’est la garantie de profiter de l’effet de levier du prêt. Ce dernier peut être partiellement ou totalement remboursé par les loyers encaissés. D’ailleurs, l’investissement locatif (Lettre 3 – Comprendre l’investissement locatif en 5 points) peut offrir un rendement qui peut atteindre les 7 %, voire plus.

Les professionnels ne cessent de le dire et de le répéter : « l’investissement immobilier est l’un des placements les plus sûrs et les plus rentables ».

investissement immobilier sûr et rentable
Quoi de plus valorisant qu’un bon investissement immobilier ?

3 – Investir dans l’immobilier pour constituer un patrimoine pérenne

Pour constituer un patrimoine durable, l’investissement immobilier est le placement le plus recommandé par les spécialistes, sans pour autant disposer de revenus d’un niveau exceptionnel.

En général, c’est l’effet levier du crédit et les différents avantages fiscaux liés à la mise en location qui permettent à l’investisseur de construire un patrimoine, sans fournir un effort d’épargne conséquent.

À noter que le rendement d’un investissement immobilier est (dans la plupart des cas) plus important que dans un autre placement, tel que l’investissement en bourse par exemple. Selon les dires des experts, la rentabilité peut atteindre les 7 %, voire plus dans certaines régions.

4 – L’immobilier pour préparer votre retraite

Selon les dires des professionnels, les personnes qui font leur départ en retraite connaissent une baisse de leurs revenus d’environ 25 %, sachant que leurs dépenses quotidiennes augmentent, notamment celles liées aux frais de santé. Pour préparer votre retraite, l’investissement immobilier est une solution parfaite. Commencer le plus jeune possible permet de mieux vous préparer !

Pour les personnes qui optent pour un prêt pour se lancer dans l’immobilier, le crédit est souvent remboursé avant leur départ en retraite. Ainsi, ils peuvent soit conserver le bien comme résidence principale soit de le mettre en location pour percevoir des revenus supplémentaires.

Pour dégager un capital, l’investisseur peut même vendre le bien immobilier. Il est également possible de l’apporter à une SCI et de le transmettre aux héritiers sous forme de parts sociales, avec un allégement de la pression fiscale par le jeu des donations.

5 – Pour protéger votre famille

Comme déjà précisé ci-haut, l’investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine, et donc de mettre la famille à l’abri des aléas de la vie.

Dans la plupart des cas, le bien immobilier prend de la valeur au fil des années. De plus, les risques sont moindres pour les proches, dans la mesure où les banques imposent au prêteur de souscrire une assurance de prêt. Ainsi, les héritiers n’auront pas à s’acquitter d’une éventuelle dette sur le logement.

Par ailleurs, les dispositifs de défiscalisation permettent de louer le bien à l’un des proches en profitant d’une réduction d’impôt. Cet investissement est la solution parfaite pour donner un coup de pouce à un enfant qui fait ses premiers pas dans la vie active, ou encore à des ascendants bénéficiant d’une retraite modeste.

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6 – L’immobilier pour réduire vos impôts

Selon le résultat des études publiées dernièrement, l’immobilier est parmi les placements préférés des Français. Ils choisissent cet investissement puisqu’il leur permet de réduire leurs impôts.

Par exemple, le dispositif Pinel permet à une personne qui acquière un logement neuf de bénéficier de 21 % de réduction d’impôt sur une période de 12 ans. La loi Censi-Bouvard lui permet de réaliser de 11 % d’économies sur le prix de revient d’un bien meublé en résidence de services. Pour les investisseurs qui envisagent des travaux de rénovation, il existe plusieurs dispositifs pour profiter des déductions d’impôts et d’une exonération de droits de succession, tels que le dispositif Malraux ou Monuments Historiques.

Les dispositifs de défiscalisation pour les logements neufs :

  • Le dispositif Pinel ;
  • La loi dite du Robien Recentré ;
  • Le dispositif Borloo neuf ;

Les dispositifs de défiscalisation pour les logements anciens :

  • Le Denormandie ;
  • Le Borloo ancien ;
  • La loi Girardin ;
  • La loi de Demessine (ZRR) ;
  • La loi Marlaux et Monuments historiques ;

III – Trouver un bien immobilier rentable 

Comment trouver un bien rentable (lettre 7) ? Quels sont les critères à prendre en compte pour dénicher une bonne affaire immobilière ? Nous faisons le point !

Investissement immobilier trouver un bien rentable
Trouver un bien rentable est primordiale pour atteindre les sommets ! 😉

Pour faire simple, faire une bonne affaire immobilière, c’est tout simplement acquérir un bien en dessous du prix du marché local. Si vous souhaitez acheter dans le but de faire un investissement locatif, le bien doit vous offrir un rendement locatif suffisamment intéressant pour rentabiliser le business. Et le plus important, vous devez acheter un logement situé dans un bon emplacement géographique.

Avant d’entamer vos recherches pour trouver une bonne affaire immobilière, il est primordial d’avoir une idée bien claire du prix du marché. Pour cela, le plus simple est de vous rendre sur les plateformes spécialisées dans les annonces immobilières pour estimer le prix moyen du mètre carré dans la ville (ou quartier) qui vous intéresse.

1 – Misez sur Leboncoin ou Seloger !

Une fois l’estimation du prix du marché faite, il est temps d’entamer les recherches. Pour commencer, jetez un coup d’œil sur les sites web spécialisés dans les annonces immobilières, telles que LeBonCoin et SeLoger. Ce sont des plateformes très intéressantes permettant de gagner énormément de temps !

Passer par ce genre de sites web, c’est avoir une vision rapide des prix et de la disponibilité des biens dans le quartier, et ce sans bouger de chez vous. Toutefois, il faut savoir que les chasseurs de bonnes affaires sont très nombreux. Pour dénicher un bien immobilier rentable sur ce type de plateformes, vous devez être réactif ! 

Sur les sites spécialisés dans les annonces immobilières, gardez toujours en tête qu’il faut dénicher un bien en dessous du prix du marché. Si jamais le logement nécessite des travaux de rénovation, le budget alloué à ce projet doit être le plus raisonnable possible. Notons que dans certains cas, l’achat d’un bien ancien peut être très rentable.

N’oubliez pas que les plateformes en ligne permettent tout simplement d’avoir une idée du bien mis en vente, le nombre de pièces, etc. Rien ne peut remplacer une visite en chair et en os.

2 – Utiliser Castorus pour dénicher une bonne offre immobilière

Pour faciliter vos recherches, Castorus peut vraiment vous sauver la vie. C’est un outil très efficace et fortement recommandé par les professionnels.

Le principe de cette solution consiste à déterminer depuis quand une annonce immobilière est en ligne. C’est une information très précieuse à prendre en compte pour trouver une bonne affaire.

Une annonce mise en ligne depuis plusieurs semaines ne veut pas dire que le logement est de mauvaise qualité. Il se peut tout simplement qu’il soit trop cher et que le prix freine les futurs acquéreurs.

Les biens trop chers et qui sont mis en ligne depuis longtemps peuvent être une vraie opportunité à saisir. Pour ce faire, faites une liste des biens qui vous intéressent et partez les visiter sur place. Une fois la visite faite, appelez le propriétaire et faites-lui une proposition en dessous du prix qu’il propose. Il est fort probable que le vendeur accepte l’offre par peur de ne jamais vendre le bien.

En somme, cet outil est très efficace pour les personnes à la recherche d’un bien immobilier rentable.

3 – Les alertes email

Si vous n’avez pas suffisamment de temps à consacrer à vos recherches en ligne, il suffit de vous faire une alerte email pour recevoir les annonces immobilières sur votre boite mail.

Il faut juste savoir que cette méthode vous alerte dès qu’une annonce est disponible en ligne. Ainsi, votre boîte email pourrait recevoir des dizaines de mails par jour, ce qui peut ne pas vous plaire.

Pour éviter cela, optez tout simplement pour les flux RSS. Cette technique vous permet de consulter les annonces quand bon vous semble et depuis n’importe quel support. Notons que Feedly est le meilleur outil lecteur RSS.

4 – Faire appel à un agent immobilier local

Pour faire simple, confiez la mission à un agent local qui saura trouver le bien qui correspond le mieux à vos besoins. De plus, vous devez montrer que vous être motivé, et que, quand l’affaire se présente, vous serez rapide à faire votre choix. Montrez aussi que vous avez les fonds nécessaires et que votre banque vous a déjà donné un accord pour le crédit.

Si l’agent sent que vous êtes prêt à acquérir un bien immobilier, il vous appellera en priorité dès qu’il trouvera un bien qui répond à vos exigences. Cette méthode est très rapide et vous fait gagner du temps.

Souvent, les bonnes affaires immobilières partent en quelques jours. En faisant appel à un agent immobilier local, vous aurez sûrement un avantage sur les investisseurs concurrents. 

5 – Se créer un réseau dans l’immobilier

Dans le domaine immobilier, le bouche-à-oreille est très puissant. Souvent, les bonnes affaires immobilières se font par bouche-à-oreille. Pour cela, il est important de vous créer un bon réseau dans l’immobilier : courtiers, agents, artisans, concierges, architectes, notaires, etc.

Les professionnels qui travaillent dans le domaine voient souvent passer des informations en exclusivité avant la mise en ligne de l’annonce.

Pour vous constituer un bon réseau, vous devez inspirer confiance et montrer que vous êtes sérieux et déterminé. Ainsi, les professionnels auront envie de vous présenter la bonne affaire.

6 – Passer par une vente aux enchères

Investissement immobilier vente aux enchères
La vente aux enchères : l’arme secrète de certains investisseurs…

De la T5 à la cave, en passant par l’immeuble et l’espace de parking, la vente aux enchères peut être une bonne méthode pour dénicher une affaire immobilière. Souvent, les biens présentés proviennent d’une saisie immobilière.

Mais, comme déjà précisé plus haut, le prix est un critère très important à prendre en compte pour trouver un bien immobilier rentable. Or, lors d’une vente aux enchères, le prix peut augmenter assez rapidement et dépasser la moyenne du marché.

Donc, la vente aux enchères ne doit pas être votre unique façon de chercher un bien immobilier mais plutôt un outil complémentaire.

Attention ! Il existe certaines erreurs à éviter pour dénicher la bonne affaire en immobilier (Lettre 6). N’hésitez pas à bien vous renseigner avant de signer l’acte de vente !

IV – Faut-il investir dans l’ancien ou le neuf ?

Souvent, les investisseurs sont confus entre investir dans l’ancien ou le neuf (Lettre 5). Alors, que faire ? Quel est l’investissement immobilier le plus rentable (Lettre 8 – à revenir) ? Nous faisons le point !

1 – Investir dans l’immobilier neuf : les avantages

Investir dans le neuf permet de bénéficier de plusieurs avantages. Nous citons les points les plus importants :

Un logement confortable

Acheter un bien neuf, c’est la garantie d’habiter (ou de louer) un logement qui respecte les normes en vigueur, telles que la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012). Ainsi, les occupants bénéficient d’une excellente isolation et font des économies considérables en matière de chauffage.

Dans un logement neuf, le confort est souvent supérieur et il n’y a pas de travaux de rénovation à réaliser. Dans la plupart des cas, les promoteurs livrent aux acquéreurs un bien prêt à être habité. Et la cerise sur le gâteau, l’acheteur peut même bénéficier de places de parking (très appréciées dans les grandes villes).

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Des frais réduits

Quand on achète un bien neuf, les frais de notaire sont réduits, ce qui permet à l’acquéreur de compenser une partie du prix d’achat. De plus, les biens neufs sont vendus sous le régime de la TVA, taxe directement incluse dans le prix. Elle est de 20 % du prix de vente. Néanmoins, elle ne dépasse pas les 5,5 % dans certaines zones prioritaires de la politique de la ville. Dans tous les cas, la TVA est déjà incluse dans le prix d’acquisition.

Quant aux frais de notaire, il faut payer entre 2 % et 3 %. Ils sont donc réduits par rapport à l’immobilier ancien.

L’acquéreur peut également bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant les 2 années suivant l’achèvement des travaux.

Un paiement en plusieurs temps

En achetant un bien neuf, l’acquéreur peut échelonner ses paiements :

  • Une partie lors de la réservation ;
  • À l’achèvement des fondations ;
  • À l’accomplissement des gros œuvres ;
  • À la fin des travaux ;
  • Et le reste à la remise des clés.

Des possibilités en termes de défiscalisation

En acquérant un bien neuf, le propriétaire peut bénéficier de plusieurs avantages en termes de défiscalisation, et ce s’il décide de le mettre en location.

Si le propriétaire bailleur s’engage à respecter certaines conditions, il bénéficie du dispositif PINEL. En d’autres termes, il bénéficie de plusieurs réductions d’impôts :

  • 12 % du montant de la transaction immobilière s’il engage à louer pendant 6 ans ;
  • 18 % s’il engage à le louer pendant 9 ans ;
  • 21 % s’il engage à le louer pendant 12 ans ;

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf peuvent aussi bénéficier d’un PTZ, sous certaines conditions. Il s’agit d’un prêt gratuit qui permet de financer jusqu’à 40 % du prix du logement. Les collectivités locales peuvent aussi prendre la décision d’offrir des PTZ à certaines personnes qui investissent dans le neuf.

ancien ou neuf avec cuisine
Ancien ou neuf ? Choisissez votre stratégie !

2 – Investir dans l’immobilier ancien : les avantages

Investir dans l’ancien présente également certains avantages.

Des prix d’achat plus bas

L’immobilier ancien est généralement 10 à 30% moins cher que le neuf. Ainsi, l’acquéreur peut faire une bonne affaire immobilière. Il suffit de bien prendre en compte le budget nécessaire pour accomplir les éventuels travaux.

Dans la plupart des cas, les biens nécessitant de lourdes rénovations sont proposés à un prix très bas, ce qui peut vraiment être une bonne affaire.

Des aides à l’achat

Les propriétaires qui investissent dans l’ancien peuvent bénéficier de plusieurs aides, notamment pour faire les travaux. Si le budget alloué à la rénovation représente au moins 25 % du prix du bien, il peut avoir accès au PTZ. À noter qu’il existe également des aides à la rénovation énergétique.

Quand le propriétaire met son bien en location, le montant des travaux est déductible du montant des loyers.

Nous citons aussi la loi Malraux, un dispositif qui permet d’obtenir une réduction équivalente à 30 % du prix des travaux réalisés, et ce si le bien acquis rentre dans la classification des sites patrimoniaux remarquables. Si le logement est considéré comme un monument historique, le propriétaire peut même subventionner les travaux à 100 %.

Le rendement locatif

Les experts indiquent que l’immobilier ancien permet de réaliser un rendement locatif supérieur au neuf. Toutefois, il faut savoir que le propriétaire aura plus d’impôts à payer.

Pour les propriétaires qui payent peu ou pas d’impôt, l’immobilier ancien est fortement recommandé, surtout quand il s’agit d’une location en meublée. À titre d’exemple, un studio destiné aux étudiants et situé en centre-ville peut rapporter un rendement autour de 7 à 8 % net.

En somme, il est difficile de choisir entre le neuf ou l’ancien. Quel que soit le choix fait, il est indispensable de prendre une décision bien réfléchie.  

V – Faut-il louer vide ou meublé ?

Une fois le bien immobilier acquis, faut-il louer vide ou meublé (lettre 9 – à venir) ? Quelle est la bonne décision à prendre ?

1 – Les avantages de la location vide

Louer en vide, c’est l’avantage de gérer le bien en toute simplicité. En location vide, c’est le locataire qui s’occupe du mobilier, équipements, etc. Le propriétaire bailleur n’aura pas à se casser la tête !

Ce type de locations permet au bailleur d’opter pour le régime réel et donc de déduire un grand nombre de charges des loyers bruts encaissés. Il peut également choisir le micro foncier et bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés. Pour en bénéficier, il doit recevoir moins de 15 000 euros de revenus fonciers sur l’année.

La location vide présente aussi l’avantage d’être moins chronophage, car les locataires restent plus longtemps et sont moins exigeants. De plus, le propriétaire n’a pas beaucoup de charges à payer, ce qui peut augmenter le rendement locatif.

2 – Pourquoi louer en meublé ?

Louer en meublé, c’est la garantie de profiter d’une fiscalité avantageuse. Les revenus engendrés par la location sont considérés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (régime BIC) et non comme revenus fonciers, ce qui permet de bénéficier de 50 % d’abattement forfaitaire. De plus, le régime réel s’applique et les charges sont déductibles.

Encore mieux : en passant par un Expert-Comptable spécialisé en logements meublés vous pourrez passer en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et ainsi bénéficier d’une imposition proche de 0€ durant de nombreuses années (si besoin, n’hésitez pas à me contacter j’ai un bon partenaire qui gère tout à distance).

La rentabilité d’une location meublée semble être supérieure à celle d’une location vide. Pourquoi ? Parce que les loyers sont souvent supérieurs. Toutefois, si le loyer est excessif, le propriétaire aura des difficultés à trouver des locataires.

En mettant son bien en location meublée, le propriétaire bailleur peut alterner les baux d’un an et des contrats de location saisonnière beaucoup plus rentables.

Pour rappel, il existe des meubles obligatoires dans une location meublée :

  • Une literie avec couette ou couverture ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • Des volets ou des rideaux dans les chambres ;
  • Un micro-onde (ou un four) ;
  • De la vaisselle ;
  • Des étagères de rangement ;
  • Un matériel d’entretien ménager ;
  • Etc.

Pour conclure, la location meublée semble offrir plus d’avantages que la location nue, notamment en termes de rentabilité locative. Toutefois, il faut savoir que chaque décision doit être faite en fonction de plusieurs critères. À vous de prendre tout en charge pour faire le meilleur choix.

Afin de devenir un(e) véritable expert(e) et comprendre tous les aspects de l’investissement immobilier, vous êtes libre d’approfondir vos connaissances grâce aux 10 lettres thématiques suivantes :

J’espère que vous aurez apprécié ces lectures et en sortirez grandi d’une forte connaissance de l’Investissement Immobilier. La connaissance grâce à l’expérience des autres vous permettra de développer rapidement et sereinement votre patrimoine ! 🙂

À notre succès !

M.

Investir dans un logement ancien ou neuf ?
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