L'horizon de votre rendement
Définition,  Investissement Locatif

Comment calculer la rentabilité immobilière ?

Ces dernières années, le secteur immobilier est dans le viseur des investisseurs. Pourquoi ? Le rendement est (presque) toujours au rendez-vous. Mais comment peut-on calculer la rentabilité immobilière ? Quelle est la formule à suivre pour faire les bons calculs ? Qu’est-ce qu’un bon rendement immobilier ? Nous faisons le point !

Qu’est-ce que la rentabilité immobilière ?

Pour faire simple, la rentabilité immobilière est le ratio entre ce que rapporte un bien immobilier mis à la location et son prix d’achat.

Pour faire un calcul de base, nous prenons en considération les loyers et le prix du bien, ce qui nous permet d’avoir le rendement brut. En ajoutant les charges et les impôts, nous obtenons la rentabilité nette. En intégrant les avantages fiscaux, nous calculons la rentabilité nette-nette.

Attention ! Il y a une différence entre le rendement locatif et la rentabilité locative. Le premier n’intègre que les revenus que le logement vous rapporte, alors que le second prend en compte les revenus générés par le bien immobilier mis à la location et la variation de son prix de vente.

Qu’est-ce qu’un bon rendement immobilier ?

Un investissement locatif rentable est un projet qui procure une rentabilité nette de 3 à 6 %. Cette variation s’explique principalement par le taux d’attractivité des villes ou des quartiers. Plus l’endroit sera recherché, plus le prix d’acquisition du bien immobilier sera élevé, ce qui fera naturellement baisser la rentabilité locative.

Pour avoir un meilleur rendement, il est conseillé de dénicher un bien à  rénover, tout en optimisant les coûts des travaux. Selon les dires des professionnels, ce type d’investissement peut rapporter une rentabilité de 5 à 10 %.

La hausse de la rentabilité
Visez une rentabilité à la hauteur de votre ambition !

Néanmoins, il faut savoir que le taux de rendement n’est pas le seul critère à considérer pour investir en immobilier locatif. Il existe d’autres points à prendre en compte, tels que l’emplacement du bien immobilier. Pour être certain de faire une bonne affaire, rien ne vaut mieux que d’acheter un bien situé dans un quartier très recherché par les futurs locataires. Ainsi, la rentabilité sera au rendez-vous.

Le calcul de la rentabilité immobilière locative

Le calcul de la rentabilité immobilière ne s’improvise pas ! C’est une opération complexe qui nécessite l’intervention d’un professionnel. Toutefois, en suivant les formules expliquées ci-dessous, vous arriverez à faire les calculs en quelques secondes.

Comme déjà précisé ci-haut, le calcul se fait sur la base du prix d’achat du logement, de la mensualité du crédit immobilier, du montant du loyer et des charges. Nous vous expliquerons tout, point par point.

Le calcul du rendement brut

Pour calculer le rendement brut de votre investissement locatif, il ne faut pas négliger les frais de notaire, le coût d’acquisition et les éventuelles charges des travaux. La formule de calcul est la suivante :

(Loyer x 12 mois) x 100 / prix d’achat (en incluant les charges d’acquisition)

Prenons l’exemple d’un logement acquis à 100 000 euros, avec un futur loyer de 600 euros :

Le rendement brut = (600 x 12) x 100 / 100 000 = 7,2 %

Pour calculer la rentabilité immobilière nette, vous devez y ajouter les charges locatives.

Le calcul du rendement net

Pour calculer le rendement net, la formule est la suivante :

(Loyer x 12) x 100 – (charges locatives) / prix d’achat

En nous basons sur l’exemple précédent, le montant du loyer annuel est de 7 200 euros (600 x 12). En déduisant les frais de gestion, les charges de copropriété, la taxe foncière, d’assurances… nous obtenons la rentabilité nette.

Imaginons que les charges annuelles de copropriété sont de 800 euros, la taxe foncière 700 euros, les réparations locatives 400 euros et les assurances 100 euros. Le total des charges est donc de 2 000 euros.

Le rendement net = (7  200 – 2 000) x 100 / 100 000 = 5,2 %

Si jamais vous faites appel à un professionnel qui prend en charge la gestion la gestion locative de votre bien immobilier, vous devez y ajouter les frais d’agence. 

En somme, les éléments à prendre en charge pour calculer la rentabilité nette avant impôts sont :

  • Les frais de financement ;
  • La taxe foncière ;
  • Les charges non récupérables auprès du locataire ;
  • Les charges de gestion ;
  • Les frais d’entretien, etc.

A noter que les liste des charges à considérer n’est pas exhaustive.

Calcul de la rentabilité immobilière
500Calculez et comparez la rentabilité immobilière de vos biens

Le calcul du rendement net-net

Pour obtenir une idée claire de votre rendement locatif, il est indispensable de calculer la rentabilité immobilière nette. En d’autres termes, vous devez y inclure la fiscalité liée à ce type d’investissement. Pour faire les calculs, tout dépend du régime des revenus fonciers et de la tranche imposable, sans oublier les dispositifs fiscaux. C’est pour cette raison qu’il est recommandé de confier cette mission à un expert connu pour son sérieux et professionnalisme.

Le calcul de la rentabilité locative selon la méthode Larcher

Pour éviter les lourds calculs, il est fortement conseillé d’appliquer la méthode Larcher. Cette dernière reprend le rendement brut en le calculant sur neuf mois de loyers.

Selon les dires des professionnels qui se basent sur cette méthode, nous estimons que les charges représentent 25 % des loyers, soit trois mois de loyers.

Reprenons notre exemple ! La rentabilité avec la méthode Larcher se calcul comme suit :

(600 x 9) x 100 / 100 000 = 5,4 %

La rentabilité immobilière : un bien neuf ou ancien ?

Comme vous le savez sans doute, investir dans l’ancien implique des travaux de rénovation et d’entretien. Ce sont des charges qui diminuent le taux de rendement. En revanche, investir dans le neuf permet de bénéficier de la garantie décennale sur l’ensemble du gros œuvre et biennale sur les équipements. Durant les 10 premières années d’investissement, il n’y a donc pas de travaux à prévoir.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :   Non ! Votre Crédit n'a pas besoin de votre Apport !

De plus, il faut savoir que l’immobilier neuf permet à l’investisseur de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux sous forme de réduction, compensant facilement le surcoût face à l’ancien. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous laisser un commentaire ! Nous vous répondons dans les meilleurs délais.

Vos investissements d'aujourd'hui sont votre argent de demain : voyez loin !
Vos investissements d’aujourd’hui sont votre argent de demain : voyez loin !

Faire une simulation en ligne

Aujourd’hui, il existe de nombreuses solutions gratuites en ligne vous permettant de calculer le rendement de votre investissement immobilier en quelques secondes.

Attention ! Le choix d’un simulateur ne se fait pas à l’improviste ! Il existe des outils en ligne qui ne servent absolument à rien. Avant d’estimer votre rentabilité, il est indispensable de bien choisir votre simulateur.

Quelle que soit la méthode choisie pour calculer la rentabilité immobilière de votre investissement, il est recommandé de prendre l’avis d’un expert. Ce dernier saura vous aider à faire les bons calculs et vous donnera aussi les conseils les plus précieux à considérer pour faire un bon placement immobilier.

Voilà, vous savez maintenant comment calculer la rentabilité de votre prochain investissement immobilier. Si jamais vous avez une question à nous poser, n’hésitez pas à nous contacter à tout moment ! Notre équipe répondra à toutes vos demandes. Nous sommes là pour vous aider !

Pour finir, si cet article vous a plu, vous êtes libre de le partager avec vos connaissances. Il sera d’une grande aide pour tous les investissements locatifs !

À notre succès !

M.

Partager l'article :

14 Comments

  • Nicolas

    Merci Matthieu pour ces indications. Il est vrai qu’il est nécessaire de parler le même langage (mathématique en l’occurrence) pour pouvoir prendre de bonnes décisions. J’ai toujours eu en tête (entendu) que les meilleurs taux de rentabilité s’obtenaient en rénovant (comme tu le dis) et si possible un immeuble…

  • Tatiana de Panda Productif

    Merci pour cette aide au calcul pour la rentabilité ! Je ne connaissais pas la méthode Larcher qui évite les calculs lourds ! Après avoir acheté plusieurs biens anciens (on a beaucoup déménagé !) et avoir fait de mauvaises estimations du montant des travaux quasi à chaque fois (le “à la louche” n’a pas fonctionné 😁), on pense revendre encore une fois et se porter sur le neuf pour un prochain investissement… On en a marre des travaux 🙄…

    • Matthieu

      Héhé le “à la louche” c’est ce que j’appelle “l’arnaque de l’agent immobilier qui veut vendre vite”. Les travaux sont toujours plus chers que prévu.
      Perso, après 2 résidences principales dans l’ancien (ancien dont l’intérieur totalement refait à neuf), nous venons d’aménager dans une construction neuve. Le neuf c’est du bon (dernière norme, qualité des matériaux, accessibilité,…), mais également du moins bon (tarif plus cher, durée des travaux, retard de livraison, réserve à la livraison). Un choix différent mais également un bon choix 😉

  • dovetomatosun58061

    Bonjour, merci beaucoup pour votre article. Il est très complet et m’aide à mieux comprendre l’importance de faire un calcul de rentabilité avant toute transaction. J’ai hâte de lire vos prochains conseils 🙂 Bonne continuation. Sarah

  • Marion Geyres

    Merci Matthieu, on y voit beaucoup plus clair 🙂 ! L’immobilier est un secteur qui m’intéresse donc je vais essayer de lire tes autres articles etc. Merci pour ton passage aussi sur mon blog et au plaisir de continuer à échanger !

  • geoffrey

    Merci pour cet article et ces indicateurs (la méthode Larcher est effectivement très pratique pour calculer le rendement). J’aurais juste une question. Est-ce que l’on peut intègrer dans le calcul du rendement la plus value ou moins value potentielle. En particulier avec les travaux qui peuvent parfois donner plus de valeur au bien que leur coût ?

    • Matthieu

      Bonjour Geoffrey,

      En fait vous ne pouvez pas prendre en compte une plus-value ou moins-value POTENTIELLE dans un calcul de rentabilité, simplement car la rentabilité se calcule avec des éléments concrets et mathématiques, et non avec du “potentielle” (donc du “non acquis”).

      Sachant que votre plus-value réelle ne sera acquise qu’au moment de la revente (qui évolue avec les travaux mais également avec la hausse des prix au m2 de la ville/du quartier), vous ne pouvez vous en servir à l’instant T puisque vous n’avez pas vendu votre logement.

  • Manu

    Merci pour cet article Matthieu

    Je ne connaissais pas la méthode Larcher pour calculer la rentabilité de son bien immobilier.

    Enfin, en général, d’une façon ou d’une autre, son bien immobilier est très moins rentable que ce que l’on s’imagine…

  • Guillaume

    Merci Matthieu pour cette synthèse avec les différentes manières de calculer la rentabilité. La différence entre chaque rentabilité est très importante, il faut donc veiller à faire tous les calculs.
    Est-ce que tu as créé un tableau Excel qui permet de faire les calculs tout simplement ? (A tout hasard 😀 )

Leave a Reply

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

massa ut neque. porta. eget Donec id, eleifend ultricies leo.

Vous êtes libre de recevoir gratuitement le livre " 30 minutes et l'immobilier devient un jeu d'enfant "