Astuces immobilier à optimiser
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Lettre 7 – 6 astuces en immobilier pour trouver un bien ultra rentable !

Lorsqu’un investisseur se lance dans l’immobilier, il trouve sans doute des difficultés à dénicher un bien immobilier rentable. Si tel est votre cas, sachez que vous frappez à la bonne porte ! Pour vous aider à trouver un bien rentable, nous avons préparé un guide détaillé contenant les meilleures astuces en immobilier à prendre en compte pour être sûr de réaliser une bonne affaire.

Les astuces en immobilier – n°1 – Passer par une vente aux enchères

Pour trouver un bien rentable, il est fortement recommandé de passer par les ventes aux enchères. C’est l’une des méthodes les plus futées pour dénicher une bonne affaire immobilière.

Dans une vente aux enchères, vous aurez accès à un grand nombre de biens immobiliers. De l’appartement à l’immeuble, en passant par la place de parking, vous trouverez sans doute le bien le plus adapté à votre stratégie immobilière.

Attention ! Le prix de vente d’un bien présenté aux enchères peut augmenter assez rapidement. Prenez garde à ne pas sur-enrichir pour ne pas acquérir le bien à un prix plus élevé que la moyenne du marché.

Astuces immobilier vente aux enchères
Une vente aux enchères permet d’obtenir des tarifs très attractifs 😉

Astuce n°2 – Faites des recherches sur la toile !

Sur les sites spécialisés dans les annonces de vente immobilière, les investisseurs peuvent parfois trouver une très bonne affaire. Pour être sûr de trouver un bien immobilier rentable, focalisez-vous sur Leboncoin et Seloger, deux plateformes fortement conseillées par les experts immobiliers. Sur le premier site, de nombreux particuliers déposent des annonces pour vendre leur bien immobilier. Sur le deuxième, les annonces immobilières ne sont publiées que par les professionnels. 

Dénicher un bien immobilier mis en vente par un particulier, c’est la garantie de faire des économies, puisqu’il n’y a aucun frais d’agence à payer. Toutefois, il ne faut pas sous-estimer le travail d’un agent immobilier. Ce dernier fait le médiateur entre l’acheteur et le vendeur et permet aussi une négociation au plus juste car il connait les espérances des deux parties.

Si vous souhaitez trouver un logement mis à la vente depuis très longtemps – ce que nous appelons un « bien mort » – l’outil Castorus vous plaira à coup sûr ! C’est une extension que l’on installe sur le navigateur web pour voir depuis combien de temps le bien est en vente, les différentes baisses de prix, etc. C’est une solution très pratique pour faire des recherches sur Leboncoin ou Seloger.

Les astuces en immobilier – n°3 -Chercher un bien prêt de chez soi

Selon les dires des experts immobiliers, il est vivement conseillé de mener les recherches près de chez soi. Mais quand l’investisseur souhaite investir dans une grande ville, il est parfois difficile de trouver un bien immobilier rentable.

Pour ce faire, il est recommandé de rechercher dans un rayon d’au moins 100 km autour de chez soi. Pour un studio, il est préférable d’éviter les longues distances. L’idéal est de dénicher un studio situé au centre-ville ou proche des universités. Ce type de biens est très recherché par les étudiants et les jeunes actifs.

Pour un T2 ou un T3, les longues distances pourraient être acceptables. Pour éviter les mauvaises surprises, n’hésitez pas à bien étudier le marché locatif avant de vous déplacer. Pour cela, rien de mieux que de prendre l’avis d’un spécialiste.

Si vous voulez investir dans un bien situé loin de votre ville, il est indispensable de bien vous renseigner pour avoir une idée concernant les quartiers les plus recherchés par les locataires, le prix moyen des biens, l’état économique et le dynamisme de la ville, les loyers moyens, etc.

Pour connaitre le potentiel d’une ville, basez-vous sur les chiffres publiés par l’INSEE !

Astuce n°4 – Prospecter les quartiers décotés ou en pleine mutation

Pour faire simple, l’investisseur peut choisir un bien immobilier situé dans une ville dynamique, mais dans des zones un peu moins courus. Pourquoi ? Les prix de vente sont moins élevés, les loyers sont un peu décotés, et donc la rentabilité est plus importante. A titre d’exemple, le prix d’un studio situé dans le 19e arrondissement de Paris coûte deux fois moins cher qu’un studio situé dans le 7e arrondissement. Alors que, pour le loyer, l’écart n’est que de 15% en moyenne, ce qui permet aux investisseurs de réaliser un bon rendement. La situation est similaire à Lyon, Nice, Rennes, etc.

L’investisseur peut également prospecter dans les quartiers en pleine transformation. Souvent, ces zones sont situées dans les villes moyennes, comme Angers, Brest, Rouen, Le Mans, La Rochelle, etc. Une fois le quartier déniché, l’acquéreur peut acheter un deux ou trois pièces et le mettre en location pendant une bonne dizaine d’années. Au terme de cet investissement, la rentabilité sera sans doute au rendez-vous !

Lire plus : investir dans l’ancien ou le neuf : nos conseils !

Les astuces en immobilier – n°5 -Confier la mission à un agent immobilier local

Astuces immobilier agent immobilier
Un agent immobilier de confiance vous trouvera des biens rares

Si vous n’avez pas suffisamment de temps pour faire des recherches sur Internet, vous pouvez tout simplement confier cette mission à un agent immobilier local. Attention ! Le choix de l’expert ne s’improvise pas. Renseignez-vous bien pour confier la mission à un spécialiste connu pour son sérieux et professionnalisme.

L’agent immobilier est un professionnel motivé par la résolution du projet de l’acheteur et mettra sans doute toute son énergie à trouver le bien qu’il recherche. Ses qualités sont l’écoute, la capacité à conseiller, la réactivité, le sens du service, la disponibilité et la technicité immobilière. Il dispose des meilleurs outils et des technologies spécifiques pour dénicher en peu de temps la pépite que l’investisseur recherche. Il a également des relations avec les autres agents immobiliers, ce qui lui permet d’obtenir facilement des biens pour ses clients.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :   Les 9 points forts de l'Investissement Immobilier !

Astuce n°6 – Choisir un bien nécessitant des travaux

Souvent, les investisseurs donnent peu d’importance aux biens immobiliers qui nécessitent quelques travaux. Toutefois, il faut savoir que ce type de biens peut représenter une opportunité à ne pas rater.

Pour être sûr de rentabiliser votre investissement, il est indispensable d’estimer le coût des travaux en consultant plusieurs artisans pour comparer les offres de tarif proposées.

Attention : ne vous fiez jamais à un seul artisan, d’autant plus provenant de votre agent immobilier, car il aura tendance à minimiser le coût des travaux afin de vous inciter à acheter le bien. Je parle avec une expérience dont le montant réel des travaux s’est trouvé 2 fois plus cher que l’estimation initiale du “contact” de l’agent immobilier… 😉

Astuces immobilier bien avec travaux avant après
Un appartement avant/après travaux : cela change tout !

Si cela peut vous aider, voici une fourchette indicative que j’utilise pour chiffrer rapidement mes travaux dès la première visite (tarifs valables dans une grande métropole et pour un logement dans lequel nous devons tout refaire) :

  • Travaux bas de gamme ou “juste pour être rapidement loué ” : 500 € du m²
  • Travaux milieu de gamme (rapport qualité/prix/durée de vie) : 800 € du m²
  • Travaux gamme luxe (avec optique coup de cœur AirBnB ou revente par exemple) : 1 000 € du m²

Cette simple estimation vous permettra de comprendre rapidement la rentabilité du bien que vous visitez et donc de faire une offre d’achat en adéquation. Il vous incombe ensuite de faire passer une entreprise du BTP sérieuse afin de conforter vos chiffres.

Ensuite, une fois le montant des travaux déterminé, vérifiez le coût total de l’acquisition, sans oublier le calcul des frais de notaire. Pour que l’achat soit rentable, le coût total de l’investissement (prix d’achats, frais de notaires et coût des travaux) doit être inférieur au prix du marché.

Pour conclure, les astuces que nous venons de citer ci-haut sont très importantes pour dénicher un bien immobilier ultra rentable. De votre coté, vous connaissez sans doute d’autres stratégies intéressantes ? Vous êtes libre de les indiquer en commentaire 🙂

À notre succès !

M.

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5 Comments

  • Virgo

    Article très intéressant encore une fois, précis, complet et informé. J’imagine que la question reste toujours la même, comment trouver un ou des professionnels à qui faire confiance ? Pas qu’il n’y ait que des rois de l’arnaque, mais tout le monde, que ce soit l’acheteur, le vendeur, l’agent immobilier, l’entrepreneur en bâtiment, la banque, etc… a ses propres intérêts et veut forcément réaliser une bonne opération. Tout le monde ne va pas y parvenir en même temps… Comment tu fais pour “évaluer” ce critère-là chez tes collaborateurs ?

    • Matthieu

      En fait, pour éviter les arnaques, il faut prendre des fournisseurs/commerciaux qui t’ont été recommandés. C’est la valeur la plus sûr pour ne pas se tromper 🙂

  • Damien

    Génial toutes ses astuces très complètes 🙂

    Merci beaucoup.

    C’est vrai que l’astuce des enchères, on y pense pas forcément mais ça peut être parfois intéresseant.

  • Nicolas

    Merci pour ces astuces (plus de des secrets) ! Personnellement j’ai naturellement cherché des biens immobiliers dans ma ville et ses envrons (je connaissais et étais rassuré), par contre je n’ai jamais assisté à une vente aux enchères, alors que j’en entends de plus en plus parler… A tester juste pour voir 🙂 Merci

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